업계 16위 태영건설도 못 피한 PF의 약점…금리상승·경기침체에 쥐약 - 노컷뉴스

서울 영등포구 태영건설 본사. 박종민 기자
시공능력평가 순위 16위인 태영건설이 기업구조개선(워크아웃)을 신청하자 주요 원인으로 지목되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 우려 또한 커지고 있다.

금리와 건설경기에 취약할 수밖에 없는 구조인 만큼 현재와 같은 고금리, 경기위축이 지속될 경우 또 다른 워크아웃 선언 기업이 나타날 수 있기 때문이다.

先 브리지론-後 본PF로 나뉜 부동산 PF…브리지론, 위험도 높은 만큼 금리도 높아

부동산 PF는 사업의 예상 수익을 기초로 대출이 이뤄지는 PF에 건설을 기반으로 한 사업이 결합된 형태를 가리킨다.

시행사가 아파트나 오피스텔, 상가 등을 지어 분양한 후 거둬들일 예상 수익금을 기반으로 대출을 받아 땅을 사고, 시공과 분양을 한 후 이 수익금으로 대출받은 건설자금을 갚는 방식이다.

외환위기 이전에는 건설사가 직접 대출을 받은 후 토지를 매입하고, 다음 단계인 시공과 분양까지 모두 도맡아 했는데, 1990년대 후반부터는 건설사는 시공을, 시행사는 대출과 토지 매입, 분양을 맡는 식으로 사업 형태가 변하기 시작했다.

한국 부동산 PF의 특징은 대출이 '브리지(Bridge)론'과 '본(本) PF'의 2단계로 나뉘어 있다는 점이다.

부동산개발은 토지매입과 인허가 단계, 개발과 분양이 이뤄지는 시공 및 공사단계, 준공 후 단계로 구분된다.

부동산개발 시에는 시행사가 대개 총 사업자금의 5~10% 수준의 자본금으로 토지매입에 나서게 되는데, 이 때 필요한 나머지 자본을 금융기관에서 대출받는 것을 브리지론으로 지칭한다.

박종민 기자
브리지론은 초기에 투입되기 때문에 위험도가 높고, 매입한 땅을 토대로 건축 인허가를 받을 때까지 단기간 필요한 자금인데다, 인허가를 받은 이후에는 공사비용 조달을 위한 본 PF를 받을 수 있다는 특성 때문에 제1금융권 보다는 증권사, 저축은행, 보험사 등 제2금융권을 통해 조달하는 경우가 많고, 금리도 10~20%로 높은 수준이다.

인허가를 받게 되면 이를 본 PF를 통해 대출받게 되는데 본 PF에는 공사비 뿐 아니라 앞서 빌린 브리지론을 갚는 비용까지 포함되게 된다.

불확실성이 크게 줄어든 만큼 브리지론과 달리 제1금융권에서 상대적으로 금리로 대출이 가능해진다.

고금리, 불경기에 취약한 부동산 PF…고수익 위해 고위험 감수한 2금융권 우려 더 커

문제는 이같은 대출이 금리가 낮고, 부동산 경기가 좋은 시기에는 부담이 적지만, 올해와 같이 고금리가 지속되고 부동산 불경기가 이어제는 시기에는 부담이 커진다는 점이다.

특히 부실화 위험이 높아 브리지론 비중이 큰 2금융권에 대한 우려가 적지 않다.

금융위원회에 의하면 캐피탈사의 부동산 PF 잔액은 26조원으로 지난 9월말 기준 국내 금융사의 부동산 PF 대출잔액 134조3천억원 중 19%를 차지하고 있다.

은행의 44조2천억원, 보험사의 43조3천억원에 이어 비중이 큰데, PF 잔액 중 39%가 브리지론이다.

캐피탈사는 PF 연체율이 4.44%로 0%인 은행, 1.11%인 보험사보다 높다. 2.20%이던 지난해 연말과 비교했을 때 상승 속도 또한 가파르다.

캐피탈 업계는 저축은행 사태로 인해 저축은행 업계가 강화된 PF 대출 규제를 받게 되자 이를 활용해 PF 사업에 적극 참여하게 됐다.

선순위 위주로 투자에 나선 보험사들과 달리 수익성을 높이기 위해 상대적으로 위험도가 높은 사업에 참여한 것이 특징이다.

특히 A등급 이하 저신용 캐피탈사의 투자 내용을 살펴보면 브리지론 비중이 더 높고, 변제순위도 낮은 데다, 지방과 비(非)아파트 비중 또한 큰 상황이다.

저축은행은 대출 잔액이 9조8천억원으로 캐피탈사보다 적지만 연체율이 5.56%로 캐피탈사보다 높다.

연합뉴스
증권은 대출 잔액이 6조3천억원으로 캐피탈사의 4분의 1 수준이지만 연체율이 무려 13.85%에 이른다.

때문에 금리 인상기와 부동산경기 침체기마다 이들 자본에 대한 우려와 건설사 부도 사태가 반복돼 왔다.

한국금융연구원은 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점 보고서를 통해 "사업주체의 자본력을 높여야 손실이 발생했을 때 사업참여 주체가 이를 우선적으로 감당할 수 있어 부동산 PF 부실로 파급되는 것을 막을 수 있다"며 "시행사의 자본요건을 강화하고, 인센티브 제공을 통해 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도해 부동산개발의 초기자본을 확충하도록 할 필요가 있다"고 말했다.