임대차3법 '마지막 퍼즐'…정부 아니라지만 '과세자료 활용' 우려 - 한국경제

보증금 6000만원 초과…6월부터 전·월세 신고
수도권·광역시·세종시 등 대상

전·월세신고제가 오는 6월부터 본격 시행된다. 15일 서울 서초구의 한 중개업소 앞에 전·월세 시세표가 붙어 있다. 연합뉴스

오는 6월부터 서울을 포함한 수도권과 지방광역시 등에서 보증금 6000만원이 넘는 주택임대차 계약을 맺으면 30일 안에 지방자치단체에 신고해야 한다.

국토교통부는 6월 1일 임대차(전·월세) 신고제 시행에 앞서 신고 대상, 절차 등을 규정한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안을 16일 입법예고한다고 15일 발표했다.

전·월세 신고제는 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제와 함께 ‘임대차 3법’으로 불린다. 주택 매매 신고제처럼 전·월세 계약도 의무적으로 신고하도록 하는 제도다. 대상 지역은 수도권 전역과 지방광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역이다. 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘으면 대상이다. 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 고려했다. 신고하면 자동으로 확정일자가 부여된다. 보증금이 비싼 서울은 대부분 임대차 계약에 적용된다.

반전세는 보증금과 월세 중 하나라도 기준을 초과하면 신고해야 한다. 신규가 아닌 갱신 계약도 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부를 신고하도록 했다. 아파트·연립·다세대뿐 아니라 오피스텔·고시원 등 준주택, 공장·상가 내 주택 등 비주택까지 신고 대상에 포함된다.

임대차 계약을 허위로 신고하면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만원에서 100만원까지 매겨진다. 단 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도 기간으로 운영한다.

국토부는 “이 제도는 임대 계약 정보를 파악하기 위한 것으로 과세와는 아무런 연관이 없다”고 밝혔다. 그러나 결국 신고 정보가 과세 자료로 쓰일 것이라는 관측이 나온다. 과세당국은 2019년 귀속분부터 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 전면 과세를 시행하고 있다.

전·월세 신고제 6월 시행…임대차 계약 30일내 신고해야
수도권·광역시 등 전국 대부분…옆집 임대료까지 낱낱이 공개

임대차(전·월세)신고제까지 시행되면 당정이 지난해 야심차게 도입한 ‘임대차3법’의 마지막 퍼즐이 맞춰진다. 전·월세신고제를 통해 확보한 계약 기간, 가격 등 각종 정보를 활용해 임대차시장의 투명성이 높아질 것으로 기대된다.

다만 전셋값을 급등시킨 전·월세상한제와 계약갱신청구권제와 맞물려 있어 ‘규제 피로감’을 높일 것이라는 우려도 크다. 정부의 부인에도 신고 자료가 과세 목적으로 활용될 것이라는 관측도 나온다.

계약 기간과 임대료 상승폭 공개

오는 6월 시행되는 전·월세신고제는 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 내용을 신고해 임대차 시장 정보를 공개하고 임차인의 권리를 보호하는 제도다.

국토교통부는 16일 입법예고하는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안에서 신고대상 지역을 서울 경기도 인천 등 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 정했다. 전세계약은 보증금 6000만원 초과, 월세는 월차임 30만원 초과인 경우 계약 30일 이내에 신고해야 한다. 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 임차보증금이 6000만원이라는 점을 고려해 기준을 정했다. 반전세와 반월세는 보증금이나 월세 중 하나라도 기준을 초과하면 신고 대상이 된다.

신고 항목은 임대인과 임차인 인적사항, 임대 목적물의 주소, 면적, 방수, 임대료와 계약기간, 체결일 등이다. 표준임대차 계약서에 따른 일반적인 내용이다. 갱신계약도 신규와 마찬가지로 신고를 해야 한다. 갱신계약은 신고 항목에 직전의 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부가 추가된다. 다만 계약금액의 변동이 없는 묵시적 계약 등은 신고 대상에서 제외하기로 했다.

미신고 하거나 거짓 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 거짓신고는 무조건 100만원이 부과되며 미신고는 계약금액 규모와 미신고 기간 등을 감안해 최소 4만원부터 차등 적용할 예정이다. 예를 들어 1억원 미만의 전·월세 계약이 미신고 기간이 3개월 이내라면 4만원이 부과된다. 정부는 적응기간 등을 고려해 6월 1일부터 내년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않고 계도기간을 운영한다.

국토부는 신고된 정보를 오는 11월 시범공개한다. 제도 시행에 앞서 이달 19일부터는 대전시 서구 월평1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동에서 제도를 시범운영할 계획이다.

“과세 정보로 활용되나” 논란

전·월세 정보가 낱낱이 공개되면 임대차 시장에 상당한 파급 효과가 예상된다. 매매 실거래 정보처럼 임대차 계약 내용도 제3자가 자유롭게 볼 수 있게 돼서다. 지금은 확정일자 신고를 통해 임대차 계약 정보가 공개된다. 하지만 확정일자가 접수된 임대차계약(전국 기준)은 전체 계약의 30% 수준에 불과하다. 현황을 파악하는 데 한계가 있다는 얘기다.

공개되는 정보의 가짓수도 크게 늘어난다. 지금은 계약금액, 계약일, 층수 등만 알 수 있지만 전·월세신고제가 시행되면 계약기간, 신규 및 갱신계약 여부, 기존 계약 대비 임대료 증감액 등도 알 수 있다. 국토부 관계자는 “임차인은 주변 거래 정보를 참고해 합리적인 의사결정을 할 수 있다”며 “지역·시점별 임대예상 물량, 지역별 계약갱신율, 임대료 증감률 등의 정보도 제공 가능할 것”이라고 말했다.

임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자를 받기 때문에 임차인 보호도 가능해진다. 소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않은 계약들이 보증금 보호를 받을 수 있게 될 것으로 국토부는 기대했다.

신고된 정보가 과세 자료로 활용될 것이라는 관측도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 전·월세 신고를 과세 자료로 활용한다면 가뜩이나 줄어든 전·월세 공급의 씨가 마를 것”이라고 했다. 이에 대해 국토부는 “과세정보 활용 가능성은 없으며 과세당국과도 협의된 사항”이라고 일축했다.

이유정/장현주 기자 yjlee@hankyung.com

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