중저가 주택 기준 6억→9억 상향 움직임에 “시장 혼란 불가피” 우려 - 한겨레

특위안 주요 내용·문제점 짚어보니
무주택·1주택자 우대가 뼈대
6억~9억 주택 ‘중저가’ 분류
주택가격 기준 연쇄적 변화

“세금 개편, 깎아주기에 치중
자산불평등 완화 방안 빠져”

전세대출 확대 갭투자 우려도
임대사업자 매물 나올지 논란

서울 남산에서 바라본 서초구 일대의 모습. 연합뉴스

재산세 감면 및 양도소득세 비과세 기준을 대폭 높인 더불어민주당 부동산특별위원회 개선안(특위안)이 사실상 ‘고가주택 기준 상향’으로 귀결돼 부동산 시장에 또다른 혼란을 초래할 수 있다는 우려가 나온다. 전세대출 한도를 5억원에서 7억원으로 상향하는 등 시장 과열로 이어질 수 있는 요소도 적지 않다는 평가다. 27일 공개된 특위안의 타깃은 무주택자와 1주택자다. 특히 대출 및 세제 관련 우대 조치를 받을 수 있는 주택 가격 기준을 대폭 상향해 대상자를 크게 확대했다. 재산세 특례 기준을 공시가격 6억원에서 9억원으로, 양도세 비과세 한도를 실거래가 9억원에서 12억원으로 상향한 것은 1주택자의 세부담 완화 및 갈아타기 수요를 최대한 지원하려는 포석으로 해석할 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)을 20%포인트 완화하는 대상을 연소득 최대 1억원까지 올리고, 이런 혜택을 주는 주택가격 기준 역시 실거래가 6억원에서 9억원(조정대상지역은 5억원에서 8억원)으로 올렸다.

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문제는 이 과정에서 ‘고가주택 기준’이 흔들린다는 것이다. 특위안에 따르면 세제와 대출 부분에서 우대를 받는 일종의 ‘중저가주택’ 가격 기준이 6억원 이하에서 9억원 이하가 된다. △6억원 이하(중저가) △6억~9억원(중고가) △9억원 초과(고가) △15억원 초과(초고가) 등 기존에 부동산 시장에 자리잡은 가격 기준의 변화가 불가피한 상황으로 사실상 9억원 초과 구간이 기존 고가주택에서 중고가주택으로 조정될 수밖에 없다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “9억원을 기준으로 시장이 구분되어 움직이는 상황에서 기준 변경에 의한 혼란은 불가피하다”며 “1주택자 세부담 완화는 필요하지만 고가주택 기준 변경에 대한 체계적인 논의가 있었는지 의문”이라고 말했다. 임재만 세종대 교수(부동산학)는 “집값이 이미 너무 많이 올랐고 어쩌면 ‘끝물’일 수도 있는 상황에서 대출규제 완화로 수요를 늘리는 것은 굉장히 위험한 일”이라며 “세제 개편 역시 깎아주는 것만 목표로 하고 자산불평등 완화라는 국정철학이 없다”고 지적했다. 특위안에 포함된 전세대출 한도 5억원에서 7억원 상향 부분도 갭투자를 부추길 수 있다는 우려를 사는 대목이다. 최은영 한국도시연구소장은 “전세대출을 확대한 것이 주택 가격 상승의 원인 중 하나인데 주택가격 안정에 대한 고민이 결여된 대책”이라고 말했다. 정준호 강원대 교수(부동산학)는 “박근혜 정부 때 전세대출을 전세보증금의 최대 80%까지 늘린 것과 유사한 정책”이라며 “시장에서는 규제 완화 시그널로 받아들일 가능성이 있다”고 말했다. 주택임대사업 제도를 사실상 폐지하고 임대사업이 종료된 주택에 대한 양도세 중과세 배제를 등록 말소후 6개월만 인정하기로 한 개선안에 대해서도 논란이 일 전망이다. 특위는 지난 2월 기준 임대사업이 자동말소된 주택 36만호 가운데 매매된 주택은 2.2% 수준인 8천호에 그쳤다며, 현재 등록 말소 후 따로 기한이 없는 양도세 중과세 배제 기간을 6개월로 제한해 매도를 유도하겠다고 설명했다. 그러나 이런 방식의 매물 유도는 한계가 있다는 게 부동산 업계의 평가다. 현재 매입 임대주택으로 등록된 주택물량 약 100만호 중 대부분(80만호 이상 추정)이 다세대·빌라지만, 이들이 시장에서 거래되기는 쉽지 않다는 것이다. 실수요자로서는 저렴한 임대용으로 지어져 주거환경이 상대적으로 열악한 다세대·빌라를 매입할 유인이 없는 데다, 원룸 등이 포함된 건물을 통매입해 새로 임대사업을 할 투자자가 나오기도 어려워진 환경이기 때문이다. 이런 가운데 다세대·빌라의 임대주택 등록 말소만 빠르게 이뤄질 경우 되레 세입자들의 주거안정을 해칠 것이라는 우려도 없지 않다. 등록임대주택은 임대 의무기간인 8~10년간 세입자가 원하는 경우 전월세 계약을 연장할 수 있지만 등록이 종료된 주택은 주택임대차보호법에 따라 1회의 계약갱신(2년)만 허용된다. 진명선 최종훈 기자 torani@hani.co.kr

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