'30년 이상 노후 아파트 정밀 안전진단 면제'로 리모델링 수요 재건축으로 대거 선회 - 세계일보

전문가 "리모델링 안전진단에서 B, C등급 받아 구조안전성 확인된 단지
종전 용적률 250% 이상으로 높아서 재건축보다 리모델링 사업성 우수한 단지
준공 20년 남짓으로 재건축 가능 연한 30년까지 아직 시간 많이 남은 단지는
재건축으로의 사업 전환이 어려울 것"

서울을 중심으로 재건축 연한인 준공 30년을 넘은 단지들의 급매물이 빠르게 소진되고 있다.

연합뉴스에 따르면 윤석열 대통령 당선인(사진)의 ‘30년 이상 노후 아파트 재건축 정밀안전진단 면제’ 공약에 대한 기대감으로 해당 단지에 대한 매수 의향자들의 문의가 늘고, 집주인들은 내놨던 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 상황이다.

또 윤 당선인이 역세권 재건축 아파트 용적률 최대 500%로 상향, 재건축 초과이익 환수제 완화 공약도 제시한 터라 기존에 리모델링을 추진하다가 재건축으로 사업 선회를 고려하는 단지들도 하나둘씩 늘고 있다.

27일 부동산R114에 따르면 서울에서 구별로 준공 후 30년 이상 된 아파트 비중이 가장 높은 곳은 노원구(52.0%)였으며 이어 도봉구(51.2%), 강남구(37.5%), 양천구(34.9%), 송파구(30.6%) 등의 순이었다.

노원구와 도봉구는 전체 아파트 가운데 절반 이상이 재건축 연한이 도래한 셈이다.

노원구의 경우 재건축 연한이 지난 노후 아파트의 숫자만도 8만4천279가구에 달해 서울에서 가장 많다.

노원구 중계동 롯데아파트 전용면적 54.48㎡는 지난 21일 6억7천만원(4층)에 매매 거래됐다. 지난해 8월 30일의 같은 면적 역대 최고가 6억8천만원(7층)보다 1천만원 낮은 금액이다.

올해로 준공 33년째를 맞은 이 단지는 노원구청에 재건축 현지조사(예비안전진단)를 신청한 상태다.

이 단지 근처에서 영업하는 한 중개업소 대표는 "집주인이 이사하려고 내놨던 급매물이 팔린 것"이라며 "현재 같은 면적의 호가는 6억8천만∼7억원"이라고 전했다.

이어 "노원은 재건축 연한을 충족하는 아파트가 많아 다른 지역보다 개발이 빠를 것이라는 기대감이 크다"며 "아직 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기는 아니지만, 일단 호가를 올리고 지켜보겠다는 분이 많아졌다"고 소개했다.

노원구는 지난해 서울 25개 구 중에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳이다. 정부 공인 시세 조사 기관인 한국부동산원의 통계로 10.85%, 민간 시세 조사 기관인 KB국민은행의 통계로 23.64% 상승했다.

특히 노원구는 지난해 상반기 서울시장 선거를 전후해 도시정비사업에 대한 규제 완화 기대감이 커지면서 재건축 추진 노후 아파트가 많은 상계동을 필두로 아파트값이 급등세를 나타냈는데 최근 들어 급매물이 빠지며 다시 한번 시장이 꿈틀댈 조짐을 보이고 있다.

상계동 주공7단지 전용 59.39㎡의 경우 지난 22일 8억6천500만원(5층)에 팔렸다. 올해로 준공 34년째가 된 이 단지는 구청의 재건축 현지조사를 통과한 상태다.

단지 근처에 있는 한 중개업체의 사장은 "급매물이 동나면서 현재 나온 해당 면적의 매물 호가는 모두 9억원을 넘은 상황"이라고 밝혔다.

준공 30년 이상의 아파트가 대거 몰려 있는 도봉구 창동 주공아파트 단지도 상황이 비슷하다.

1990년 준공돼 올해 32년째를 맞은 창동주공3단지(해등마을)는 구청의 재건축 현지조사를 통과한 상태다.

이 단지의 전용 61.52㎡는 지난 19일 7억8천만원(10층)에 매매됐다. 지난해 12월 같은 면적이 역대 최고가인 8억3천400만원(12층)에 팔렸는데 이보다 5천만원 이상 싼 금액이다.

이 아파트 매물을 취급하는 공인중개사는 "말도 안 되게 싼 급매물"이라며 "다만 이번 주에만 매물 두 개가 회수됐고, 쉬는 날인데도 매수 문의 전화가 세 통이나 왔다"고 말했다.

이 공인중개사는 "윤 당선인의 공약대로 재건축 연한을 충족한 단지에 대해 정밀안전진단을 면제해 주면 사실상 사업 추진에 가장 큰 걸림돌이 사라지는 셈"이라고 덧붙였다.

준공 후 30년이 넘은 아파트 재건축 추진 단지 중에서는 대선 전후로 가격이 꿈틀대다가 급매물이 소진되며 상승세로 전환된 단지도 상당수다.

서울 양천구 신월동 서울가든 전용 86.4㎡는 지난 20일 6억9천만원(9층)에 팔렸다.

직전의 매매 거래인 지난해 1월 20일의 6억8천만원(3층) 대비 1천만원 오른 것이자 역대 최고가 기록이다. 현재 호가는 7억3천만∼7억5천만원으로 뛰었다.

1985년 준공된 이 단지는 지난해 11월 양천구로부터 현지조사 통과 통보를 받았다.

단지 내 공인중개업소 대표는 "대선 이후 재건축 기대감에 가격이 오르고, 매수 문의도 많이 온다"며 "물건도 현재 두 개밖에 없다"고 말했다.

여의도와 강남권의 대표적인 유명 재건축 추진 단지들은 가격 상승세가 더욱 두드러진다.

올해 준공 46년째를 맞은 영등포구 여의도동 서울아파트는 전용 139.31㎡가 지난 21일 42억5천만원(12층)에 매매 거래됐다.

지난해 11월 2일 같은 층이 39억5천만원에 팔린 것보다 3억원, 같은 해 12월 10일에 기록한 종전 최고가 40억5천만원(4층) 대비 2억원이 뛴 금액이다.

준공 40년째에 접어든 강남구 압구정동 신현대11차 전용 183.41㎡는 지난 17일 59억5천만원(4층)에 직거래되면서 신고가를 경신했고, 준공 39년이 된 대치동 개포우성1차 전용 158.54㎡ 역시 19일에 51억원(12층)에 팔려 역대 최고가를 갈아치웠다.

압구정동에서 영업하는 한 중개업소의 대표는 "대선 직후 '매도 우위'의 시장으로 상황이 바뀌었다"며 "집주인들이 호가를 2억∼3억원씩 올렸다가 매물을 보류·회수하기도 하고, 지방 선거가 있는 6월 이후에 팔겠다는 분위기도 있다"고 전했다.

특히 윤 당선인의 공약을 뒷받침할 법률 개정안이 발의돼 재건축 기대감이 더욱 높아지면서 리모델링을 추진하던 단지가 재건축으로 선회할 가능성도 커지고 있다.

국민의힘은 재건축 안전 진단의 문턱을 낮추는 도시주거환경정비법 개정안을 대선 직후 1호 법안으로 발의했다.

이런 분위기를 타고 최근 서울 강서구 가양동 준공 31년차 아파트인 강변3단지가 리모델링에서 재건축으로 사업 방향을 틀었다.

이 밖에 서울 동작구 사당동의 준공 35년차 제일아파트를 비롯해 리모델링을 추진하던 단지들이 재건축으로의 사업 선회를 저울질하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "시장에서 규제 완화에 따른 재건축 기대감이 높아지면서 리모델링을 추진하던 단지들 가운데 재건축 연한을 충족하는 곳들을 중심으로 사업을 선회할 가능성이 커졌다"고 진단했다.

백준 J&K도시정비 대표는 "아직 조합 설립이 되지 않은 리모델링 추진 단지 중 준공 30년이 경과한 단지들은 사업 방향에 대한 혼란이 불가피하다"면서 "리모델링 안전진단에서 B, C등급을 받아 구조안전성이 확인된 단지, 종전 용적률이 250% 이상으로 높아서 재건축보다 리모델링의 사업성이 우수한 단지, 준공 20년 남짓으로 재건축 가능 연한 30년까지 아직 시간이 많이 남은 단지는 재건축으로의 사업 전환이 어려울 것"이라고 분석했다.

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