서울 아파트 사려는 사람 줄었다지만… “집값 내릴 조짐은 아직” - 조선비즈

입력 2021.03.22 11:00

서울 아파트 매수우위지수가 올 들어 꾸준히 하락하고 있다. 집을 사려는 사람을 줄고 팔려는 사람은 늘었다는 뜻인데 일각에서는 집값 하락의 조짐이라고 해석하기도 한다.

부동산 전문가들은 집값은 많이 올랐는데 규제로 대출 한도는 줄며 집을 자력으로 구매할 수 있는 사람이 줄어든 데다, 거래 가능한 주택 수가 늘어날 것이란 기대감이 커진 데 따른 것으로 분석했다. 다만 하락장에 들어섰다고 보긴 어렵다는 전망이 많다. 아직까지 급매물이 나오는 경우가 드물고 호가 조정도 많지 않다는 이유에서다.

◇ "서울 아파트 사려는 사람 줄었다"

22일 KB국민은행 리브부동산에 발표한 3월 셋째주 주간주택가격동향에 따르면 서울 아파트 매수우위지수는 82.4로 3주 연속 100을 밑돌고 있다.

정부의 공식 부동산 통계인 한국부동산원의 매매수급지수는 아직 100이상을 보이고 있지만, 마찬가지로 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 2월 둘째 주 111.9로 고점을 기록한 뒤 110.6(2월 셋째 주)→109.8(2월 넷째 주)→108.5(3월 첫째 주)→107.4(3월 둘째 주)→105.6(3월 셋째 주)로 낮아졌다.

매수우위지수는 0~200 범위 내에서 지수가 100을 초과하면 매수자가 많다는 뜻이다. 100을 밑돌면 반대로 매도자가 많다고 본다. 현재 서울 아파트 시장에는 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻이다.

아파트 거래량도 점차 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 거래량은 2431건으로 지난 1월 5733건 대비 57.6% 감소했다. 아직 모든 거래가 등록된 것은 아니지만 감소세인 것은 분명한 상황이다.

부동산 전문가들은 예비 매수자들이 관망세에 나서면서 주택을 기한 내 팔아야 하는 사람이 일시적으로 많아졌다고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 아파트를 적극적으로 매수하려는 사람은 줄었지만, 아직은 그 대기수요가 관망세로 응축돼 있는 상황으로 보인다"고 해석했다.

◇ 매수자 우위 시장이 펼쳐지는 이유 3가지

부동산 전문가들은 매수자 우위 시장이 펼쳐지는 이유로 서울 아파트값이 너무 올랐다는 점과 세금 부담에 따라 시장에 나오는 매물이 증가할 것이란 기대감이 커졌기 때문이라고 분석했다. 주택 구매력을 갖춘 이들이 3기 신도시 조성을 기다리면서 이미 전세살이로 방향을 틀었다는 점도 영향을 줬다는 의견도 있었다.

무엇보다 최근 서울 아파트값이 급등한 것이 가장 큰 이유다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 작년 4분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 전분기(144.5)보다 8.9포인트 상승한 153.4로 집계됐다. 이는 2008년 4분기(157.8) 이후 12년 만에 최고치다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환 부담을 나타내는 지수다.

이런 상황에서 실수요자들은 대출규제 때문에 집 살 엄두를 못내고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 서울 아파트 평균 가격은 9억382만원으로 1월보다 657만원(0.67%) 올랐다. 주택담보대출 인정비율(LTV)을 40% 가량 받으면 3억6000만원 가량을 대출받아도 5억원은 스스로 마련해야 한다.

공시가격이 올라가면서 세금 부담에 시중에 주택을 매도하려는 이들이 많아질 것이란 전망이 나오는 것도 매수자 우위시장이 펼쳐지는 이유다. 국토교통부는 올해 전국 평균 공동주택 공시가격을 전년 대비 19.08% 올렸다. 과거 참여정부 때 공시가격을 한꺼번에 많이 올렸던 2007년 22.7% 이후 14년 만에 최대치다.

안명숙 우리은행 부동산센터장은 "5월 말 잔금을 조건으로 급매물이 하나 둘 나올 것으로 본다. 세금이 부담스럽고 자녀에게 증여할 수도 없는 은퇴자들이 있기 때문"이라고 했다.

한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹으로 삐걱대고는 있지만, 3기 신도시 사전청약이 예정돼 있다는 점도 매수자들이 관망세로 돌아선 이유다. 지난해 7월 임대차 3법이 통과된 이후로 매수 여력이 있는 많은 무주택자들은 전세로 2~4년을 더 견디면서 3기 신도시 아파트 분양의 로또 당첨을 노릴 지, 기존 구축 아파트를 매수할 지 갈 길을 정했다는 것이다.

◇ "그래도 하락장 초입으로 보기 어려워…급매물 없고 드문드문 신고가"

하지만 직전 실거래가보다 낮춰서 5000만~1억원 이상 내리는 급매 물건이 많지 않은 상황이다 보니 관망세라는 분석이 많다. 거래는 뜸해졌지만 하락장이 펼쳐진 상황은 아니라는 것이다. 오히려 드문드문 거래되지만 거래가액은 신고가를 찍는 경우가 많아졌다.

투자심리의 바로미터로 분류되는 강남 압구정 인근 Y공인중개업소 관계자는 "매수가 줄잇지 않는다는 것 뿐이고 매도자들도 가격을 조정하면서까지 팔 생각이 없다"면서 "팔리면 파는 거고 가격이 안 맞으면 안 판다는 게 매도자들의 분위기라 급매물이랄 게 없다"고 했다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 최근 압구정동 ‘현대1차’ 전용 196.21㎡(63평형)가 63억 원에 거래됐다. 이달 1일 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡(26평형)가 26억 원에 손바뀜됐다. 3.3㎡ 당 평당 1억원 시대가 열린 것이다.

서울 성동구의 N공인중개업소 관계자는 "일시적 이주택자의 지위를 활용해 비과세 혜택을 보려는 사람들이나 조금 깎아서라도 팔려고 할 뿐 지금은 사려는 사람은 관망세, 팔려는 사람은 많지 않은 그런 분위기"라면서 "다주택자들은 이미 정리를 하건 증여를 했고 매수·매도가 모두 없는 상황으로 봐야 한다"고 했다.

여경희 부동산114 수석연구원도 "서울 입주 물량이 크게 줄었고, 서울 외곽과 경기 중저가 아파트를 중심으로 꾸준한 매수자 유입 가능성이 있다는 점에서 가격이 하락 추세로 전환됐다고 보긴 어렵다"면서 "지난해 급등한 집값이 숨고르기에 들어간 정도로 봐야 한다"고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "하락장 전환으로 보긴 어렵고 단순히 거래 위축이 불가피한 상황이라 그렇다"면서 "실수요자들은 조세부담 회피 매물을 시장에서 얼마나 받아들이는지 지켜본 뒤 움직일 것을 조언한다"고 했다.

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