역세권·준공업지역·저층주거지 공공 개발 시동
은평 증산4구역, 영등포 신길15구역 등서 대규모 물량 공급
<한겨레> 자료사진
한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 새도시 투기 의혹으로 공공 개발에 대한 불신이 극에 달한 가운데, 노후 도심을 공공 주도로 개발하는 2·4 대책 1차 후보지로 서울 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구의 21곳이 선정됐다. 공급물량은 2만5천여 호로 민간 자력으로 개발할 때 견줘 토지주의 분담금은 30% 감소하고, 공급물량은 40% 증가한다는 ‘청사진’도 제시됐다. 주민 동의 등 추진 과정에서 공공 개발에 대한 불신을 넘어서는 게 과제가 될 것으로 보인다. 31일 국토교통부는 이같은 내용을 담은 ‘3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정 결과’를 공개했다. 후보지를 지역별로 보면 서울 금천구(1곳), 도봉구(7곳), 영등포구(4곳), 은평구(9곳) 4개 구에서 21곳이 선정됐다. 공급유형별로는 역세권 유형(주거상업고밀지구)이 9곳, 준공업 유형(주거산업융합지구)이 2곳, 저층주거지 유형(주택공급활성화지구)이 10곳이다. 이날 공개된 후보지는 ‘도심 공공개발 복합사업’ 후보지다. 2·4 대책 당시 공공개발의 또다른 유형으로 제시된 ‘공공 직접시행 정비사업’ 후보지와 지방 광역시의 후보지들은 추후 순차적으로 발표될 계획이다. 후보지들 가운데 규모가 가장 큰 곳은 저층주거지 유형에 포함된 은평구 옛 증산4구역으로 면적 16만6022㎡에서 4139호 물량이 공급될 수 있을 것으로 추산됐다. 영등포구의 옛 신길15구역(10만6094㎡, 2380호), 은평구의 녹번동 근린공원 인근 지역(7만9482㎡, 2436호) 등 저층주거지에서 대규모 물량이 공급되는 곳이 많은 것으로 나타났다. 역세권 유형에서는 영등포구 영등포역 인근(9만5000㎡, 2580호)의 규모가 가장 컸다. 이들 지역은 자력으로 조합을 구성해 재개발을 추진할 수 있는 동력을 상실한 곳으로, 과거 재개발 구역으로 지정됐으나 해제된 뒤 노후화가 급속히 진행된 곳이 다수다. 영등포 신길동 저층주거지의 경우 신길 뉴타운 중심부에 위치하는 등 좋은 입지에도 불구하고 재개발이 오랫동안 정체상태에 있었다. 국토부의 사업성 분석 결과, 이번에 선정된 후보지 21곳에서는 평균 1195호의 주택이 공급되는 것으로 나타났다. 이는 민간 재개발로 공급되는 854호보다 39.9% 증가한 것이다. 용적률을 민간 재개발(269%)에 견줘 111%포인트 완화해 380%로 올린 결과다. 이렇게 되면 토지주 수익률도 민간 재개발 60.9%에 견줘 29.6%포인트 증가한 90.5% 수준으로 향상되는 것으로 나타났다. 특히 재개발 과정에서 토지주라고 하더라도 추가로 부담해야 하는 ‘추가분담금’ 역시 기존 민간 재개발 사업 대비 30.3%까지 감소되는 것으로 분석됐다고 국토부는 밝혔다. 국토부는 올해 안에 주민 동의가 완료돼 사업에 착수하는 사업구역의 경우 최고 수익률 30%를 보장하겠다는 계획이다. 21곳은 향후 정부가 지자체와 협의해 세부 사업계획안을 수립한 뒤 주민설명회를 거쳐 토지 등 소유자 10%가 동의할 경우 예정지구로 지정되며, 최종적으로는 3분의 2 동의를 얻어야 개발이 확정된다. 국토부는 “예정지구 지정 시 이상·특이거래에 대해 조사하고 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 투기 수요 유입을 차단할 계획”이라고 밝혔다. 이번에 선정된 곳은 4개구가 후보지로 추천한 109곳 가운데 도심 공공주택 복합사업에 해당하는 62곳 중 사업성을 충족한 곳들이다. 도심 공공주택 복합사업 말고 공공 직접시행 정비사업 및 소규모 정비사업에 해당하는 47곳에 대해서는 추후 별도 검토를 통해 사업지 선정 여부를 결정할 계획이라고 국토부는 밝혔다. 진명선 기자 torani@hani.co.kr
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