서울 금천·도봉·영등포·은평 4개구 주택 2.5만호 공급...판교 신도시 규모 - 조선비즈

입력 2021.03.31 14:00

"민간재개발 대비 용적률 111%P 상향, 세대수 1.4배 늘어"
LH 투기 의식한 듯 "지구 내 위법혐의 대외 공개"
이상거래·시장과열시 토지거래허가구역 지정 검토

국토교통부가 2·4 주택공급대책의 첫 선도사업 후보지로 서울 금천·도봉·영등포·은평구 4개구에 21곳을 선정해, 서울 내에 2만5000호를 공급할 계획을 밝혔다. 선도사업지구로 선정되면 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 평균 238%P(포인트), 민간 재개발 대비 111%P 상향할 수 있고, 민간 재개발 대비 공급 세대 수는 1.4배 늘어난다.

국토부는 31일 이 같은 내용의 ‘3080+ 대도시권 주택공급대책 제1차 선도사업 후보지’를 발표했다. 1차 선도사업 후보지는 지방자치단체가 제안한 후보지 가운데 공공이 시행 주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 노후도와 범위, 규모 등 입지요건, 토지주의 추가수익 등 사업성 요건을 검토해 우선 선정됐다.

금천·도봉·영등포·은평 4개구에서 제안한 후보지 109곳 가운데 정비사업과 소규모 사업 등을 제외한 도심 공공주택 복합사업 62곳의 후보지를 검토해 총 21곳이 선정됐다. 자치구별로 금천구에서 1곳에 1300호 물량, 도봉구 7곳에 4400호 물량, 영등포 4곳에 7500호 규모, 은평구 9곳에 1만2000호 규모를 공급할 수 있는 후보지가 선정됐다. 후보지들을 통해 공급할 수 있는 총 주택 수는 2만5000호다.

선정된 주요 후보지는 ▲서울 금천구 가산디지털 역세권사업 ▲서울 도봉구 방학 역세권사업 ▲서울 영등포구 영등포 역세권사업 ▲서울 은평구 연신내 역세권 사업 ▲서울 도봉구 창동 준공업지역 사업 ▲서울 영등포구 신길동 저층주거지사업 ▲서울 은평구 불광동 저층주거지사업 등이 있다. 역세권사업의 경우 고밀개발을 주축으로 한 상업·주거 복합시설 개발로 추진된다.

◇역세권 고밀개발...상업·주거 복합시설 구축 예고

고밀복합사업이 추진될 5만1497㎡ 규모의 서울 금천구 가산디지털 역세권의 경우, 기존 용적률이 116%에 불과해 고밀개발이 사실상 불가능한 지역이었다. 김포공항 주변 고도지구로 1977년 지정돼 지난 2019년에야 폐지됐기 때문이다. 또 노후도는 74%로 측정됐다. 주변에 G밸리 등 국가산단과 남부순환로가 위치해 도시공간구조가 단절돼 개발이 멈췄기 때문이다.

국토부는 가산디지털단지역과 가까운 입지, G밸리 산업구조 고도화와 연계해 도심형 주거공간을 마련한다는 계획이다. 또 개발 이익을 활용해 지역 내 부족한 도서관과 노인여가복지시설 등 생활 사회기반시설(SOC)을 확충할 방침이다.

면적 9만5000㎡, 노후도 77.8%의 서울 영등포구 영등포 역세권사업은 대상지 북측에 고층 업무·상업시설을 집중 배치하고, 주거단지는 남측으로 배치할 계획이다.영등포역 일대는 앞서 도시재생, 재정비촉진사업 등으로 북측 정비에 집중돼 있었는데, 1호선 지상철도가 지나가면서 사업 여건이 열악했다.

또 소규모·비정형 필지가 많아 권리관계가 복잡하고, 이주 대책을 마련하기 어려워 민간 개발을 하기에 한계가 있었다고 국토부는 설명했다. 국토부는 영등포역 일대를 공공이 시행하는 역세권 사업으로 사업성을 개선하고, 추가 분담금 없이 입주할 수 있는 공공자가주책과 공공임대주택을 공급해 이주를 지원한다는 방침이다.

준공업지역이지만 산업시설이 없이 주거지역화된 서울 도봉구 창동 준공업지역 사업도 고밀 복합 근린생활지구로 조성할 방침이다. 면적 9787㎡ 규모, 노후도 63%의 이 지역은 과거 섬유산업 밀집지였지만, 1980년대에 대형 공장이 이전해 산업기능이 위축되면서 배후 주거지역으로 변화했다. 주거지역화된 이후 정비되지 않아, 도시 기반 시설 부족이 부족하고 노후화가 진행됐다.

국토부는 빌라 위주 주거 공간인 창동 준공업지역에 부족한 상업·편의·문화시설 등 생활 SOC를 설치할 계획이다. 주거지역화가 광범위하게 진행된 준공업지는 주거지 위주로 개발하고, 지역 여건에 따라 첨단 산업 기능을 일부 복합하는 방식의 개발 모델을 검토한다는 것이다.

◇후보지 내 미성년자·법인·외지인·쪼개기 거래, 투기 조사 대상

국토부는 후보지 발표 후 이상거래가 포착되거나 시장이 과열될 경우, 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다. 또 토지거래 제한, 공직자 재산 등록 확대 등 투기 방지대책 등을 적용해 공직자·공기업 투기가 재발하는 것을 사전에 차단할 계획이다. 또 매년 LH법에 따라 LH 임직원의 도심입지 내 거래내역 실태 조사를 하고, 공직자 재산등록 내역도 점검할 방침이다.

국토부는 이번에 발표한 후보지에 법령상 지구 경계를 설정하는 ‘예정지구 지정’하는 절차를 7월에 마치고, 이후 본지구 지정을 통해 사업을 본격화한다. 또 4~5월 중 서울 2·3차 후보지를 정하고, 6월에는 경기, 인천과 지방 5대 광역시 후보지도 발표한다.

국토부 부동산거래분석 기획단은 투기 수요가 유입되지 않도록 예정지구 지정시 투기 조사에 착수한다. 예정지구 지정 1년 전부터 본지구 확정시까지 사업지구와 인근 지역의 부동산 거래가 조사 대상이다. 이 중 이상·특이 거래를 추출하고 위법 혐의에 대해 소명·직권 조사 등을 한다.

주택의 경우 미성년자 거래, 업다운 의심 건 등이 대표적인 이상·특이 거래 사례다. 상가나 공장은 지분거래, 특이거래 주체 등, 토지의 경우 특정인의 집중 거래, 법인·외지인 거래, 공유지분(쪼개기) 거래 등이 의심 사례다. 국세청, 금융위원회, 경찰청 등 소관 기관에 통보하고 통보 내역은 대외 공개한다는 방침이다.

국토부는 "선도사업 후보지가 포함된 4개구 14개동의 지난 1년간 부동산 거래량, 가격 추이를 조사했으나, 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 확인됐다"고 설명했다.