[단독] 은마 보유 다주택자 양도세 5500만원 → 2억 2300만원…10년 살았어도 공제 0원 될수도 - 매일경제

◆ 與 양도세 개편안 ◆

더불어민주당이 다주택자의 양도세 부담을 강화하는 방안을 검토 중인 가운데 1일 오후 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 양도소득세 세무상담 안내문이 부착돼 있다. [이승환 기자]

2011년 A씨는 기존에 살던 경기도 일산 단독주택을 전세 주고 자녀 교육을 위해 서울 강남구 대치동 은마아파트로 이사했다. A씨는 당시 은마아파트를 8억5000만원에 매입해 2주택자가 됐다. 현재까지 10년 넘게 실거주하는 동안 집값은 24억원으로 크게 올랐다. A씨는 오는 2025년 명예퇴직을 하고 은마아파트와 일산 주택을 처분해 고향 제주로 낙향할 계획이었다. 그런데 A씨의 '세컨드 라이프' 로드맵에 초비상이 걸렸다.

여당인 더불어민주당이 오는 2023년부터 다주택자가 '1주택'이 되는 경우 그 장기보유특별공제 적용 기산일을 현행 '해당 주택 취득 시점'에서 '최종 1주택이 된 시점'으로 변경하는 양도소득세 개정안을 추진하기 때문이다. A씨가 은퇴 시점인 2025년 다주택을 처분할 경우 15억원 이상 시세차익을 본 은마아파트에 대해 장기보유특별공제를 단 한 푼도 받지 못하고 수억 원의 양도세를 지불하게 된다.

1일 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 A씨의 세금 부담액을 양도소득세 개편 전후로 나눠 시뮬레이션(모의 계산)한 결과, A씨의 최종 1주택인 은마아파트 매각에 따른 양도소득세액이 (세법 개정 전후로) 수억 원 가까이 차이 나는 것으로 나타났다.

만약 A씨가 일산 자택을 2023년 매각하고 최종 1주택이 된 은마아파트를 2025년 약 24억원(2021년 8월 시세 기준 유지 가정)에 처분할 경우 현행대로라면 양도세를 5599만원만 지불하면 됐지만, 여당이 추진하는 양도세 개편안에 따르면 최소 2억2325만원을 납부하게 된다.

해당 세액은 여당이 이번 소득세법 개정을 통해 장기특별공제 적용 기한의 기산일 변경과 함께 추진하는 비과세 기준 상향(현행 시가 9억원→개정 12억원)도 함께 적용해 계산한 값이다. 개정안에 따르면 A씨는 2023년 이후 다주택을 처분하고 '최종 1주택자'가 된 시점에서 3년 안에 이사할 경우에 해당하므로 단 한 푼도 1가구 1주택자 장기보유특별공제 혜택을 누리지 못하게 된다. 현행 방식대로라면 A씨는 은마아파트를 보유·거주했던 기한이 10년 이상이므로 1가구 1주택자 양도소득세 장기특별공제 혜택을 80%까지 받는다. 이 같은 민주당의 장기보유공제 계산 방식 변경은 올해부터 실시된 양도세 비과세 기산 시점 변경 맥락과 효과가 동일하다. 정부는 현행 1가구 1주택 양도소득세 비과세(2년 이상 보유·2년 이상 거주 시)를 위한 '최종 1주택 규정'을 올해부터 취득 시점에서 최종 1주택이 된 시점으로 변경한 바 있다.

이 같은 민주당의 개편안은 A씨처럼 처분 계획을 갖고 있던 기존 다주택자에게 2023년까지 다주택을 처분하라는 강력한 시그널이 될 수 있다. 그러나 뒤집어서 당장 처분 계획이 없던 다주택자들에겐 오히려 2023년 이후에는 '매물 잠김' 효과를 불러일으킬 수 있는 것이다. 또 2023년 이후 다주택을 처분하고 1주택자가 됐더라도, 막대한 양도세 부담으로 사실상 이사를 갈 수 없는 형편에 처하게 된다. 2023년 이후 매물 잠김 현상이 더 심화되면서 또다시 집값 상승의 '촉매제'로 작용할 우려가 있다. 여당의 이번 소득세법 개정안 추진으로 가뜩이나 복잡한 양도소득세 제도가 더 까다로워진다는 우려도 나왔다. 앞서 양도소득세 장기보유공제를 개정한 지 1년도 되지 않았다. 당정은 10년 이상 보유하면 80%의 세금 감면을 해주는 조치도 올해부터는 거주 요건을 부과해 거주 기간(최대 40%)과 보유 기간(최대 40%)으로 분할하며 복잡하게 만든 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "수없이 양도세를 개편하면서 안 그래도 복잡한 양도세가 더 누더기가 되는 격"이라며 "표심과 지지층 눈치를 보며 이리저리 왔다 갔다 하는 통에 시장에 주는 메시지도 확실하지 않다는 게 큰 문제"라고 말했다. 양도소득세 제도는 세무사가 계산을 포기할 정도로 난해하다며 '양포세'로 불리기도 한다.

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