'무주택자 청약 노리고 다주택자 2주택 이하로 재편 필요' [매부리레터] - 매일경제

[매부리레터]　거래절벽 속 신고가 행진, 서울 일부 지역 집값 하락 등 부동산 시장이 어느 방향으로 향할지 예측하기 힘든 요즘입니다. 집값이 잠시 주춤할 때 내 집 마련을 하는 게 좋을지, 더 떨어질 것 같으면 지금이라도 파는 게 좋을지 고민하시는 분들 많을 텐데요. 최근 매일경제신문이 부동산 전문가 50인에게 '2022년 부동산 투자 전략'을 물었습니다. 무주택자, 1주택자, 다주택자 상황별로 어떤 전략을 세우는 게 좋을지 매부리레터와 함께 살펴보시죠.

▲ 무주택자, 1주택자, 다주택자 상황별 어떤 투자 전략을 세우는게 좋을지 매일경제가 부동산 전문가 50인에게 물었습니다. /사진=게티이미지뱅크

◆무주택자, 시세차익 큰 청약 노려라

부동산 전문가들은 무주택자에게 크게 두 가지 조언을 했습니다. 시세차익이 큰 청약에 도전해보라는 것과 내 집 마련에는 적기가 따로 없다는 것입니다. 청약에 도전해 볼 만한 가점의 소유자라면 그 어떤 상품보다 시세차익이 큰 청약에 도전하는 게 좋다는 데 입을 모았고, 무주택자는 실수요자이기 때문에 주택가격 상승·하락기와 관계없이 자금 계획이 허락하는 한 적기가 따로 없다는 것입니다.

"시장 전망이 한쪽으로 기운 대세 확정 시기에 꿀팁은 없습니다. 대출을 포함해 어떻게 자금을 확보해서 실물자산을 쥘 수 있느냐가 관건이죠. 이런 상황에서 청약은 팁이라고 할 것이 없습니다. 당첨만 되면 사실상 시세차익을 크게 얻는 상품은 누구나 원하기에, 구조적으로 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문입니다."(이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)

"3기 신도시 등에서 공급하는 저가 공공분양을 노리는 것이 효과적이라고 판단됩니다."(장재현 리얼투데이 이사)

"2022년에는 도심권과 3기 신도시 분양 물량이 대폭 증가하기 때문에 무주택자는 이를 겨냥한 청약 전략이 가장 유리한 경제적 방법입니다."(고종완 한국자산관리연구원장)

매수 시점에 대해서는 지금이라도 내 집 마련을 검토하라고 합니다.

"주거 상향 이전을 희망하는 1주택자 또는 무주택자 분들은 서울 등 주거 선호도가 높은 지역의 경우 공급 부족이 지속되고 있는 반면 수요는 위축될 가능성이 높지 않은 상황 등을 감안한다면 지금이라도 내 집 마련을 검토해도 무방할 것으로 보여집니다."(김세원 내외주건 상무)

"무주택자인 경우 자금 계획이 서 있다면 매수 시점을 저울질하지 말고 내 집 마련에 나서는 것이 유리해 보입니다."(고준석 동국대 법무대학원 겸임교수)

"무주택자는 내년 가격 하락 가능성이 낮고 하락하더라도 폭이 크지 않을 전망이기에 급매물이 나오면 지금이라도 매입하는 게 좋습니다."(임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원)

자금 여력이 된다면 '똘똘한 한 채'를 마련하는 게 좋다는 조언도 이어졌습니다.

"만약 가격이 흔들리면 지방부터 흔들릴 것이라고 예상되기 때문에 주요 지역에 똘똘한 한 채를 매입하는 걸 권하고 싶습니다."(김윤수 빌사남 대표)

다만 과도한 투자는 자제하라는 권고가 있었습니다.

"글로벌 긴축으로 금리 상승세 지속되고 있으므로 레버리지를 활용한 과도한 투자 자제를 권고합니다."(박순문 신영부동산신탁 대표)

◆1주택자, 똘똘한 한 채로 갈아타기 고려해야

부동산 전문가들은 1주택자의 경우 주택 추가 매수보다는 상급지로 갈아타는 것을 검토하라는 조언이 주를 이뤘습니다.

"1주택자라면 최대한 상급지로 갈아타서 향후 다가올 수 있는 하락장에 준비하길 권합니다. 이 경우 재개발 사업장에서 관리처분인가 후 멸실된 입주권을 매입하면 취득세(4.6%, 중과×) 절감과 종합부동산세 부담 이슈에서 벗어날 수 있는데 향후 기존 주택 양도 시에도 1주택 1조합원 비과세 특례 제도를 상황별로 적극 활용하면 세 부담을 줄일 수 있는 만큼 상급지로 갈아타는 방법 중 하나로 검토해 볼 만합니다. 강남 3구와 한남, 성수, 마포 등 기존 인기 지역을 제외하고 2022년에 특별히 관심을 가져볼 만한 권역으로는 '용산~여의도~노량진' 연결 권역을 예로 들 수 있습니다. 현재 용산과 여의도는 서울시의 개발 마스터플랜 발표를 앞두고 있고 노량진은 현재 8개권역에서 뉴타운 사업이 진행 중인데 관리처분인가 후에도 조합원 지위 양도(전매)가 가능한 구역이 5개(2·4·6·7·8구역)로 타 사업장보다 많은 만큼 해당 권역을 현 거주지보다 상급지로 보고 이전을 하고 싶은 1주택자라면 적극적으로 관심을 가져볼 필요가 있다는 의견입니다."(이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트·부장)

"1주택자라면 똘똘한 한 채로 갈아타기를 고려해 볼 필요가 있습니다."(이동현 하나은행 부동산투자자문센터장)

"양도세 완화 구간에 있는 주택을 보유하고 있는 1주택자의 경우 상위 입지로 갈아타기를 고려할 수 있습니다."(김성환 한국건설산업연구원 부연구위원)

"1주택자는 여건이 된다면 핵심 지역으로 이동하는 게 좋습니다."(임성환 ABL생명 부장)

◆다주택자, 대선 지켜보고 보유·매도 결정해야

내년 실시될 대통령선거 결과에 따라 부동산 시장이 영향을 받을 수 있어 다주택자는 대선 결과를 보고 팔지, 보유할지를 결정하라는 의견이 대다수였습니다.

"다주택자는 내년 대선 결과에 따라 시장이 영향받을 수 있기에 결과를 지켜보고 매도·보유 여부를 결정하는 게 좋습니다."(임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원)

"다주택자는 정부 정책에 의해 수익률이 상당히 저조한 만큼 향후 정부 기조에 따라 2022년 3~6월 내 주택 처분·보유 여부를 결정하여야 할 것으로 보입니다."(김성환 한국건설산업연구원 부연구위원)

아울러 다주택자는 우선 2주택으로 재편하는 게 좋다는 의견도 나왔습니다.

"가격 상승과는 별개로 주택 시장의 투자 실익은 예전만큼 크지 않아 다주택자들은 지금이라도 증여 등을 통해 최소 2주택 이내로 재편을 권합니다. 반면 다주택자 중에서도 부동산 추가 매입을 고려 중인 공격적인 투자자라면 중소형 건물과 해외 부동산에 선별적으로 관심을 가질 필요가 있어 보입니다. 중소형 건물의 경우 이미 가격이 많이 올랐지만 한남동이나 성수동, 문래동 등의 경우 해당 권역과 인근 지역 재정비 등의 개발 호재와 용적률 상향 추진 등으로 인해 추가 상승 여력이 있어 보입니다. 특히 문래동 철강골목의 경우 20~30평 내외 토지가 주를 이루고 있어 10억~15억원 범위의 비교적 소액 투자가 가능한 장점이 있습니다."(이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트·부장)

[권한울 부동산부 기자]

Adblock test (Why?)